Siellä on hyvä syy, miksi miljoonat ihmiset virittävät joka viikko katsoakseen Fixer Upperia, Flip or Flopia, Rehab Addictia ja tätä vanhaa taloa. Amerikkalaisilla on selvästi pakkomielle asuntoteollisuudesta ja sen ympärillä pyörivästä urasta riippumatta siitä, ovatko he kiinnostuneita talon läpiviennistä, korjauksista tai kiinteistövälittäjiin keskittyvistä ohjelmista. Mutta meitä ei vain vie televisio-ohjelmat. GALLUP Newsin mukaan kiinteistövälitys on amerikkalaisten suosituin sijoitus. Itse asiassa 34 prosenttia ihmisistä sanoo, että se on paras pitkäaikainen sijoitus siellä.
Ymmärtääksemme paremmin, miten ihmiset ansaitsevat rahaa asuntomarkkinoilla (ja hylkäävät joitain suuria televisiovirheitä matkan varrella), keskustelemme neljän naisen kanssa, jotka ovat tehneet vaikuttavia summia kaikenlaisten kiinteistöhankkeiden kautta. Olipa kyseessä sivutoimisto vai heidän täysi-ikäinen uransa, todellinen ihmiset - eivät televisiotähdet - tekevät sen.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Sijainti: Chicagon esikaupunki
Ammatti: Viestintäpäällikkö ja bloggaaja Read My Flips -sivustolla
Kiinteistöjen lukumäärä: 2 (tällä hetkellä)
Vuosia kiinteistössä: 1.5
Toistaiseksi ansaittu raha: 117 000 dollaria
Mikä houkutteli sinua kiinteistöihin? Olen aina pitänyt kiinteistöä pitkäaikaisen vaurauden perustana. Se ajaa talouden ylä- ja alamäkiä hiukan paremmin. Se on omaisuutta, se on maa - omistat jotain. Se ei ole kuin osake, jota et oikein tiedä mitä omistat.
Kuinka aloitit? Poikaystäväni John ja minä aloimme treffailla, ja hän oli kääntynyt ennen. Hän on lisensoitu kiinteistönvälittäjä Mark Allen Realtyssa. Kuuden kuukauden kuluessa treffailusta ostimme ensimmäisen kiinteistömme ja käänsimme sen yhdessä.
Onko tärkeätä olla kumppani? En voinut tehdä tätä ilman Johnia. Hän tekee kaiken markkina-analyysin ja tekee suuren osan työstä - näin säästimme paljon rahaa. Se on kokopäiväinen työ kahden välillä.
Haastavin osa: Suurin este on siirtyminen nollasta yhteen omaisuuteen. Kun olet käynyt läpi ensimmäisen, oppimista tapahtuu niin paljon, että käy hyvin selväksi, onko sen arvoista tehdä se uudelleen. Laitamme tarjouksia koko ajan nyt.
Luotettavien ja kohtuullisten urakoitsijoiden löytäminen on toinen suuri haaste - se on melkein kuin kaksi spektrin vastakkaista päätä. Jos he ovat luotettavia, he todennäköisesti veloittavat paljon enemmän.
Ja lupaprosessi voi olla ylivoimainen. En usko, että monet ihmiset ymmärtävät, kuinka byrokraattiset kylät voivat olla. Laitamme esimerkiksi paperityöt luvan saamiseksi, ja kaiken palauttaminen vie kuukaudesta kuuteen viikkoon. Ja et voi koskettaa taloa ennen kuin olet saanut luvan.
"Minun pitäisi kirjoittaa kirja nimeltä" Mitä HGTV ei kerro sinulle. ""
Kuinka paljon rahaa tarvitset aloittamiseen: Minun pitäisi kirjoittaa kirja nimeltä Mikä HGTV ei kerro sinulle . Ajan, joka ajaa minut hulluksi, ovat heidän nopeat laskelmansa. Siellä on hallintokulut, verot, vakuutukset, korot - kaikki nämä asiat laskevat yhteen. He eivät myöskään ota huomioon kiinteistönvälittäjäkustannuksia. Talossa, jonka me käänsi, joka myytiin 275 000 dollarilla, vietin 13 760 dollaria kiinteistönvälittäjäkuluihin.
Sinun tulisi budjetoida ostoksen sulkemiskustannukset, jotka ovat 1, 5 prosenttia ostohinnasta, myynnin sulkemiskustannukset, jotka ovat 1, 5 prosenttia korjausarvon jälkeen (ARV), kiinteistönvälittäjäpalkkiot, jotka ovat 5 prosenttia ARV: stä, ja hallintokustannukset, jotka kattavat verot, vakuutukset, apuohjelmat ja korot, joiden arvion olen yleensä 1 000–1 500 dollaria kuukaudessa. Sitten sinun on lisättävä kaikki tämä kiinteistön ja kunnostuksen kustannuksiin. Teemme yleensä 5-10 prosentin puskurin odottamattomien kulujen suhteen, joita syntyy remontin aikana. Ja sinun on kysyttävä itseltäsi, onko minulla varaa menettää rahaa tästä? koska niin voi tapahtua.
Parhaat vinkit aloittelijoille: Tuplaa aika, jonka luulet kuluttavan siihen. Jos luulet vievän kuukauden, vaihda se kahteen. Ja ensimmäinen projekti vie aina paljon enemmän aikaa, koska testaat silti vesiä, ja kun tiedät milloin pidät, toistat sen vain talosta taloon.
Jamie Crouch, 33, asiamies ja kiinteistöpäällikkö
Paikka: Tulsa, Oklahoma
Ammatti: Kiinteistönvälittäjä, yrittäjä ja kiinteistönhoitaja
Kiinteistöjen lukumäärä: 4 (mukaan lukien oma talo) plus 35 hänen hallinnoimansa
Vuosia kiinteistössä: 14
Toistaiseksi ansaittu raha: 200 000 dollaria +
Mikä houkutteli sinua kiinteistöihin? Kun omistat kiinteistöjä pitkällä aikavälillä, me kutsumme sitä herätysrahaksi, koska heti kun heräät, ansaitset rahaa omistamalla vuokrakohteita. He ansaitsevat tuloja ilman, että sinun on mentävä töihin. Se on mukava sivuresurssi, ja kuka tahansa voi tehdä sen. Sen sijaan, että olisin 401 000, eläkkeelle siirtyminen tulee olemaan sijoituskiinteistöjämme. Kun olen lähellä eläkeikää, heidät maksetaan, joten koko vuokran rahavirta on se, mitä teen eläkkeelleni.
Kuinka aloitit? Kiinteistöt ovat veressäni. Vanhempani omistivat vuokrakohteita lapsena, ja 19-vuotiaana he kysyivät, olisinko valmis aloittamaan niiden hallinnoinnin. Opiskellessani opiskelin kiinteistöissä ja sain kiinteistöjen lisenssini.
Aloitimme rakentamalla omaa kiinteistöämme (mieheni urakoitsija), ja sitten myymällä kyseisen kodin, pystyimme ansaitsemaan tarpeeksi rahaa sijoittaaksemme ja aloittamaan sijoittamisen kiinteistöihin.
Onko tärkeätä olla kumppani? Mieheni on vapaa työni. Hän on erittäin kätevä ja työskentelee kaupallisessa urakoitsijayrityksessä.
Haastavin osa: Vaikein osa minulle oli aloittaminen. Ennen vuotta 2008 luotonanto oli paljon erilaista. Nyt useammat lainanantajat vaativat noin 20 prosenttia alas, joten on todella vaikea aloittaa, jos sinulla ei ole käteistä.
Paras tapa aloittaa on muuttaa kodistasi vuokrakiinteistöksi, kun olet valmis muuttamaan - näin useimmat ihmiset tekevät niin, koska vaikean 20 prosentin alennus on vaikeaa keksiä. Kun aloitat, siitä tulee äärettömän helppoa.
"Jos et tiedä siitä mitään ja hypät siihen sokeasti ... yksi huono kauppa pyyhkii sinut kokonaan."
Palkitsevin osa: On vaikea kasvattaa varallisuuttasi ja kiinteistösi ovat olleet loistava voimavara aviomiehelleni ja minä vain tehdä sen. Aloitimme investoinnit kaksikymppiseen.
Kuinka paljon rahaa tarvitset aloittamiseen: Se riippuu monista tekijöistä. Kiinteistöä ei ole leikattu ja kuiva. Jokainen kauppa on erilainen. Suosittelen "50 prosentin sääntöä": Jos sinulla on kiinnostava kiinteistö, voit tutkia, kuinka paljon se vuokrata, ja sitten arvioida, että noin 50 prosenttia vuokrasta tulee kuluihin, vakuutuksiin, korjauksiin jne. Sitten voit määrittää, mikä asuntolainan maksusi tulee olemaan ja jos kassavirta on, ja ansaitset rahaa, se oikeuttaa tutkimaan sitä edelleen.
Paras vinkki aloittelijoille: Sinun on selvitettävä, mitä haluat kiinteistöjen tekevän sinulle. Haluatko, että se on eläkesuunnitelmasi ja auttaa sitä täydentämään? Yritätkö tehdä nopeasti rahaa? Sinun on selvitettävä, mikä tavoite sinulla on ja löydettävä sitten alueeltasi joku mentori, joka voi käydä sinut läpi sen ja selittää hyviä puolia.
Haluat myös varmistaa, että sinulla on hyvä joukkue paikallasi - jolla on tuntemaasi ja luotettavaan urakoitsijaan, CPA: lle, joka selvittää verot, kiinteistönhoitajalle, jos et halua hallita sitä itse, ja kiinteistövälittäjä, joka on erikoistunut sijoituksiin. Jos et tiedä siitä mitään ja hypät siihen sokeasti, niin yksi huono kauppa pyyhkii sinut kokonaan.
Nichole Stohler, 44, yrittäjä
Paikka: Scottsdale, Arizona
Ammatti: Yrittäjä, Monikerroksinen koti ja Hotelli-sijoittaja
Kiinteistöjen lukumäärä: 1 hotelli ja 3 taloa
Vuosia kiinteistössä: 8
Toistaiseksi ansaittu raha: "Neljänkertaistimme alkuperäisen investointimme vuonna 2012 neljän vuoden aikana."
Mikä houkutteli sinua kiinteistöihin? Olimme kaksi vuotta naimisiin; meillä ei todellakaan ollut rahaa, joten vietin paljon aikaa henkilökohtaisten talouskirjojen lukemiseen ja tuon prosessin aikana tapasin Rich Dad Poor Dad -tapahtuman . Ilmoittautui meille heti menemään kiinteistöalan seminaarille oppimaan sijoittamista, ja hyppäsimme sisään.
Kuinka aloitit? Saimme tietää, että kaupunkimme yliopisto omisti useita kiinteistöjä, mutta ei halunnut hallinnoida niitä, joten saimme ne kaikki myyjän rahoitukseen. Meidän ei tarvinnut ottaa lainoja, mutta meidän piti keksiä ennakkomaksut, ja teimme siihen luottokortti-ennakkoja. Emme oikeasti tienneet mitä teemme. Tosiasia on, että seminaari saa sinut hyppäämään, mutta ne eivät ole käytännöllisestä johtamisesta ja siitä, mitä siihen todella menee. Oli niin monia palasia, joita emme ymmärtäneet.
Emme onnistuneet siinä. Lopulta jouduimme antamaan kiinteistöt takaisin, menetimme rahaa tuona aikana, ja meillä oli velkaa luottokortin ennakkomaksuista. Heräsin yöllä, etten pystynyt nukkumaan, mietin kuinka me kiipesimme itsemme ulos tästä reiästä. Ratkaisumme oli myydä talomme ja muuttaa vanhempieni luo.
Emme investoineet uudelleen pitkään aikaan. Sitten vuonna 2011 sain jälleen virheen ja ajattelin, että voisimme tehdä paremman työn. Olemme menestyneet toisen kerran ympäri, mutta emme ole koskaan unohtaneet, mitä kävimme läpi alussa.
"Heräsin yöllä, etten pystynyt nukkumaan, mietin kuinka me nousimme kiinni tästä reiästä."
Onko tärkeätä olla kumppani? Mielestäni se ei ole välttämätöntä, mutta se auttaa jakamaan työmäärän.
Palkitsevin osa: Auttaa ihmisiä. Mieheni on todella ylpeä yhdestä isännöitsijästämme. Hän teki joitain virheitä aikaisemmin elämässään ja palveli aikaa vankilassa väkivallattomista rikoksista, joten kukaan ei anna hänelle mahdollisuutta. Mieheni näki olevan kova työntekijä ja joku johtamistaitoista, joten hän auttoi häntä oppimaan köydet. Ja kun myimme kyseisen kiinteistön, mieheni suositteli voimakkaasti samaa herrasmiesta uusille omistajille, he ottivat hänet vastaan, korottivat palkkaansa, ja nyt hän hallinnoi kolmea kiinteistöä.
Kuinka paljon rahaa aloittamiseen tarvitset: Alatko asua kiinteistössä vai onko sinulla jo oma pääasiallinen asuinpaikka ja aiot ostaa sen yksinomaan sijoituskiinteistönä? Se on todella tärkeä päätös, koska jos aiot asua kiinteistössä, voit saada FHA (liittovaltion asuntohallinto) -lainan, VA (veteraaniasiat) -lainan tai lainan, jolla on vähän rahaa. Jos tosiasia, VA on nolla rahaa alas.
Se riippuu markkinoista, mutta nyt tarvitset noin 25 prosenttia ostohinnasta alas. Suurimmassa osassa maata voit nyt saada noin 200 000 dollaria talosta, ja tarvitset siitä 25 prosenttia. Tarvitset myös varauksia.
Paras vinkki aloittelijoille: Kiinteistöt ovat hyvin, sen arvoisia, mutta eivät ole täydellisiä, joten pidä odotuksesi oikealla tasolla. Suunnittele hidas rakennus - ehkä yksi kiinteistö vuodessa.
Pyydä myös apua. Suurin osa muista sijoittajista auttaa sinua - mene yhteisöryhmään tai kokoukseen. Ja BiggerPockets.com on yksi arvokkaimmista ilmaisista resursseista kaikille, jotka haluavat sijoittaa kiinteistöihin.
Keisha Blair, 40, vuokranantaja
Paikka: Ottawa, Kanada
Ammatti: vuokranantaja, yrittäjä
Kiinteistöjen lukumäärä: 3 (2 Kanadassa ja 1 New Yorkissa)
Vuotta kiinteistössä: 10
Tähän mennessä ansaittu raha: Se on antanut minulle sellaisen taloudellisen vapauden, jossa tiedän, että minun piti ottaa aikaa vapaasti. Mieheni kuoleman jälkeen otin yhden vuoden maksamattoman sapatin ja kiinteistö oli takana. Ja yksi syy, jolla minulla on varaa laittaa kolmen lapseni yksityiseen kouluun, johtuu kiinteistöistä.
Kuinka aloitit? Aloitin kymmenen vuotta sitten, kun tajusin, että työnantajan eläkkeet eivät vain tarjonneet mitä he voisivat olla. Aloimme sijoittaa kiinteistöihin korvaamaan tämän aukon. Tuolloin en ollut oikeasti ajatus varastot. Minua kiinnostivat enemmän konkreettiset sijoitukset, jotka voisin nähdä. Kiinteistöt olivat yksi niistä aineellisista hyödykkeistä, joista voin ajaa joka päivä ja katsoa. Aloitimme pienellä vain yhdellä alueella sijaitsevalla asunnolla, jota ei olisi vaikea saada vuokrata, koska se oli alueella, joka oli lähellä kouluja, puistoja, bussipysäkkejä ja monia mukavuuksia.
Onko tärkeätä olla kumppani? Aloitin sijoittamisen kiinteistöihin mieheni ollessa elossa. Teimme sen yhdessä. [Hänen kuolemansa jälkeen] päätin pitää [kiinteistöt] ja mennä yksin. Pidin kaikkia sijoituksiani ja se on paras asia mitä olen koskaan tehnyt. Kannustan yksinäisiä naisia tai jopa leskiä pitämään kiinteistöjä sijoituksena. Se voidaan tehdä yksin.
"Kun elämä kääntyy yhtäkkiä käänteeseen, olet kuin, kiitos jumala, minulla on nämä sijoitukset. Naisten tulisi miettiä sijoitustensa monipuolistamista. On aina hyvä olla varautunut."
Haastavin osa: Kun aviomieheni kuoli, se oli todella haastava. Hän tekisi suurimman osan työstä kiinteistön ja sen ylläpidon suhteen. Hän oli myös CPA, joten hän tekisi kirjanpitoon verohetken. Päädyin palkkaamaan kiinteistöpäällikön. Se oli kalliimpaa, mutta helpompaa.
Toinen mielestäni haastava on avoimet työpaikat. Oletetaan, että sinulla on avoin työpaikka kuudeksi kuukaudeksi, sinun on kannettava omaisuutta niin kauan saamatta mitään tuloja. Ja avoimien työpaikkojen mukana tulee liikevaihto ja kiinteistöjen jälleen valmistelu uusille vuokralaisille. Liikevaihto on kallista.
Palkitsevin osa: Joustavuus ottaa lomaa, hoitaa pieniä lapsia tai harjoittaa muita etuja tai uraa. En edes käsitellyt näitä asioita, mutta sitten mieheni kuoli, kun olin vasta 31-vuotias. Kun elämäsi kääntyy yhtäkkiä käännökseen, olet kuin, kiitos jumala, minulla on nämä sijoitukset, koska ne auttavat minua ottamaan lasten hoito. Naisten tulisi miettiä sijoitustensa monipuolistamista. Et koskaan tiedä ja on aina hyvä olla varautunut.
Kuinka paljon rahaa tarvitset aloittamiseen: Sinulla on oltava riittävät varat ja taloudellinen tyyny. Voit tehdä sen eri tavoin - vipuvaikutus, jälleenrahoitus, HELOC (kodin pääoman luottolimiitti). Mutta mikä se on, älä hyödyntä itsesi liikaa.
Luvun määrittäminen on vaikeaa, mutta sinulla on oltava tarpeeksi käsiraha ja ylläpito. Huoltoa varten varain pienen summan, kuten 150 dollaria kuukaudessa. Vain tarpeeksi, jotta voin rahoittaa sen jos hätätilanteessa tapahtuu jotain.
Sinun tulisi myös budjetoida 3–6 kuukautta ilman vuokralaista. Useimmissa tapauksissa päädyt kiinteistöyn ilman vuokralaisia, etkä voi mainostaa vuokralaisilleen ennen määräajan päättymistä, joten se vie sinut takaisin ehkä neljä kuukautta - pahimmassa tapauksessa kuusi kuukautta. Saatat huomata, että ne eivät ole ihanteellisia, ja sinun on hylättävä ne, koska luulet, että se ei ehkä toimi. Olen joutunut luopumaan tuloista vain voidakseen löytää oikean vuokralaisen.
Paras vinkki aloittelijoille: Suositukseni on tutkia alueita, joilla kiinteistöjen hinnat eivät ole vain nousussa, vaan ne ovat myös houkuttelevia vuokralaisille - yliopistojen ympäristössä, lähellä yrityksiä, keskustan käytävällä. Vaikka sillä on taipumus olla hieman kalliimpaa, se toimii ehdottomasti, koska avointen työpaikkojen ja liikevaihdon riski on alhaisempi. Enkä koskaan sijoita omaisuuteen, jossa en asuisi.
